Каждый человек хотя бы раз в жизни покупал недвижимость. Однако приобретая квартиру "не глядя", можно столкнуться с риском признания сделки недействительной.

Кадастровая палата по Липецкой области рекомендует несколько способов, с помощью которых можно проверить "чистоту" объекта недвижимости.

  Согласно статистике Росреестра, наиболее часто россияне покупают и продают недвижимость – таких сделок регистрируется свыше 56 % от общего числа переходов прав. Следом по частоте совершения сделки дарения, мены, ипотеки, аренды, ренты и др.

А поскольку жилая недвижимость обладает финансовой ценностью, то сделки с ней не обходятся без риска и сложностей – там, где есть деньги, найдется место для разного рода мошенничества. "Грешны" бывают все: и покупатели, и продавцы, и посредники – риелторы.

  Поэтому, чтобы не получить от процесса приобретения недвижимости разочарование и убытки, участникам необходимо знать обо всех подводных камнях наиболее частого вида сделок.

Основные риски при сделках купли-продажи связаны с правами продавцов. Чаще риск ложится на покупателя, потому что он может приобрести квартиру у лица, которое не имело права ее продавать, либо квартиру с зарегистрированными в ней людьми, о существовании которых он не знал.

Во избежание таких ситуаций рекомендуется получить выписку из домовой книги. Запросить ее можно в управляющей компании или жэке, но получать ее придется вместе с продавцом – посторонним лицам такие документы не предоставляются. Также можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания госреестра. Из содержания бумаги станет понятно, находилась ли квартира в эпицентре судебного спора, состояла ли под арестом и пр. 

Что касается выписка из ЕГРН, то в зависимости от состава входящих в нее сведений она может быть предназначена для различных целей. Например:

• удостоверение госрегистрации права на объект недвижимости или проведения в отношении названного объекта государственного кадастрового учета;
• получение подробной информации о физических и стоимостных характеристиках объекта недвижимости;
• получение сведений о признании правообладателя недвижимости недееспособным или ограниченно дееспособным;
• получение информации о содержании правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
• получение сведений об истории перехода прав на интересующую недвижимость;
• получение сведений об имеющихся или существовавших ранее правах конкретного лица на недвижимость и др. 

Таким образом, выписка из ЕГРН показывает, какие сведения об объекте недвижимости зафиксированы в госреестре и какие права на то или иное недвижимое имущество, их обременения существуют или существовали (в т. ч. у конкретного лица). 

Выписку из ЕГРН рекомендуют получить не только перед совершением сделки по отчуждению недвижимости. Необходимость документально подтвердить право (или его отсутствие) на объект недвижимости может возникнуть в различных жизненных ситуациях, например:

• при обращении в суд с целью доказательства существования права, в т. ч. с целью назначения обеспечительных мер в отношении имущества;
• при постановке на очередь в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (для подтверждения отсутствия прав на недвижимое имущество);
• при определении состава имущества должника по исполнительному производству;
• при доказательстве наличия имущества и, как следствие этого, подтверждения платежеспособности (например, при получении кредитов);
• при регистрации по месту жительства и т. д. 

В связи с разнообразием целей предоставления сведений из ЕГРН были разработаны и утверждены несколько форм выписок, содержание которых отличается в зависимости от предназначения документа.

В целом в состав выписки из ЕГРН входят сведения, относимые законом к общедоступным, в т. ч.:

• характеристики объекта недвижимости;
• перечень зарегистрированных прав на такой объект;
• ограничения и обременения, установленные в отношении такого объекта;
• актуальные на момент выдачи выписки правопритязания в отношении соответствующей недвижимости и представленные в суд права требования в отношении названного объекта и др.

Список сведений, предоставление которых допустимо только ограниченному кругу лиц, регламентирован федеральным законодательством. Так, к названным сведениям относятся в т. ч.:

• сведения о содержании правоустанавливающих документов;
• обобщенные данные о правах на недвижимость конкретного лица;
• сведения о признании правообладателя недееспособным или об ограничении его дееспособности и т. д. 

Что касается срока действия выписки из ЕГРН, то документ считается актуальным на дату выдачи органом регистрации прав или многофункциональным центром. Срок действия такого документа законом не регламентирован. Однако при внесении изменений в ЕГРН, выписка теряет свою актуальность.

Вместе с тем частные организации, требующие предоставления таких выписок (в т. ч. банки, оценщики, агентства недвижимости и т. д.), могут самостоятельно указать приемлемый срок, в течение которого выписка из ЕГРН будет считаться актуальной именно для них (например, 30 дней с момента получения и т. д.).

Суды, при подаче исков о признании сделок с недвижимостью недействительными, довольно часто такие иски удовлетворяют. При этом, как правило, в проигрыше остается именно покупатель, потому что очень трудно доказать, что он не знал о незаконности сделки или о нарушениях покупателей. А только добросовестный покупатель может сохранить за собой такую квартиру, т.е. тот, кто стал жертвой обстоятельств и никак не содействовал незаконной сделке. При этом такую добросовестность удается доказать только единицам. А доказательством как раз и является полученная до подписания договора отчуждения недвижимости выписка из ЕГРН. Остальные в результате судебных решений теряют права на недвижимость, и возврат денег за нее маловероятен. 

Пресс-служба филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области